Le PTZ en quelques lignes, vu côté assurance
Le prêt à taux zéro finance une partie de l’achat de votre résidence principale, sans intérêts ni frais de dossier. Plusieurs de ses caractéristiques changent directement le calcul et la durée de votre assurance de prêt.
Pas obligatoire par la loi, presque toujours exigée par la banque
Le PTZ est un crédit immobilier comme un autre : la banque qui le distribue demande en général qu’il soit assuré, avec les mêmes garanties que le prêt principal. Vous restez libre de choisir le contrat, sur cette ligne comme sur les autres.
| Caractéristique du PTZ | Ce que cela change pour l’assurance |
|---|---|
| Réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis 2 ans | Emprunteurs souvent jeunes : les contrats externes sont alors très compétitifs face au contrat de groupe |
| Toujours accordé en complément d’au moins un autre prêt | Au moins deux lignes de prêt à assurer, avec des durées différentes |
| Montant de 10 % à 50 % du coût de l’opération selon les revenus et le type de logement | Le capital assuré du PTZ peut peser lourd dans le total, notamment pour la tranche de revenus la plus modeste |
| Durée jusqu’à 25 ans | Le PTZ se termine souvent après le prêt principal : c’est lui qui fixe l’âge de fin de couverture |
| Différé possible, d’au moins 2 ans | Capital qui ne baisse pas pendant le différé : la cotisation ne diminue pas non plus |
| Logement occupé au moins 8 mois par an | Usage déclaré à l’assureur : résidence principale, pas investissement locatif |
| Distribué par les banques ayant signé une convention avec l’État | La banque applique ses propres exigences d’assurance, inscrites dans la fiche standardisée d’information |
Conditions du PTZ d’après service-public.fr ; impact sur l’assurance selon les pratiques de place.
L’éco-PTZ, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique, est un prêt distinct qui obéit à ses propres règles. Ce guide traite du PTZ d’accession, celui qui accompagne l’achat d’une résidence principale.
Le PTZ doit-il être assuré ?
Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’État, sans intérêts ni frais de dossier. Il reste un crédit immobilier que vous devez rembourser, et la banque qui le distribue peut exiger qu’il soit assuré.
Comme pour tout crédit immobilier, aucune loi n’oblige à assurer un PTZ, mais la banque peut en faire une condition de l’offre (voir l’assurance de prêt est-elle obligatoire). En pratique, elle demande les mêmes garanties que pour le prêt principal : décès et perte totale et irréversible d’autonomie au minimum, souvent invalidité et arrêt de travail pour une résidence principale.
L’absence d’intérêts ne change rien pour l’assurance : la cotisation est calculée sur le capital du PTZ, pas sur son taux. Un PTZ non assuré alors que la banque l’exige, c’est tout simplement une offre de prêt qui n’est pas émise.
| Garantie | Ce qu’elle couvre | Exigée ? |
|---|---|---|
| Décès | Capital restant dû, selon la quotité | Toujours |
| Perte totale d’autonomie (PTIA) | Incapacité définitive avec besoin d’une tierce personne | Toujours |
| Invalidité permanente totale (IPT) | Invalidité d’au moins 66 % en général | Souvent |
| Incapacité temporaire de travail (ITT) | Échéances d’un arrêt de travail, après la franchise | Souvent |
| Invalidité permanente partielle (IPP) | Invalidité entre 33 % et 66 % en général | Parfois |
| Perte d’emploi | Quelques échéances après un licenciement | Rarement |
- PTZ
- Prêt sans intérêts, en complément d’un prêt principal, pour une résidence principale ; assurance généralement exigée.
- Prêt d’employeur ou d’organisme
- Le prêteur fixe ses propres exigences d’assurance, parfois différentes de celles de la banque.
- Prêt épargne logement
- Prêt bancaire adossé à un plan ou un compte épargne logement ; assurance demandée comme pour un prêt classique.
Prêt principal, PTZ, prêt d’employeur : tout assurer en une fois
Indiquez vos lignes de prêt : on chiffre une assurance qui couvre chacune aux garanties exigées.
- Toutes les lignes
- Un seul interlocuteur
Le différé du PTZ et son effet sur la cotisation
Selon vos revenus, le PTZ peut être remboursé en deux périodes : un différé d’au moins deux ans pendant lequel vous ne remboursez rien, puis l’amortissement.
Pendant le différé, le capital du PTZ ne baisse pas. Si la cotisation est calculée sur le capital restant dû, elle reste donc au même niveau pendant toute cette période, puis diminue une fois l’amortissement commencé. Si elle est calculée sur le capital initial, elle est identique du début à la fin. Dans les deux cas, le coût de l’assurance d’un PTZ long avec différé n’est pas négligeable au regard d’un prêt qui ne coûte, lui, aucun intérêt.
Point souvent oublié : pendant le différé, vous ne payez aucune échéance sur le PTZ, mais vous payez l’assurance. Elle apparaît dans le tableau d’amortissement comme la seule somme due sur cette ligne.
- Avant Signature de l’offre
L’assurance doit être acceptée par la banque avant l’émission de l’offre de prêt
- Jour J Déblocage des fonds
La couverture démarre : en cas de décès, le capital du PTZ est pris en charge
- 2 ans et plus Période de différé
Aucune échéance de prêt, mais la cotisation d’assurance est due chaque mois
- Ensuite Amortissement
Le capital baisse ; une cotisation sur capital restant dû diminue avec lui
- Fin Dernière échéance
Fin de la garantie sur cette ligne, souvent après la fin du prêt principal
Avec un taux d’assurance de 0,15 % sur le capital restant dû, la cotisation est de 90 € par an pendant les dix années de différé, puis décroît sur les dix années suivantes. Coût total : environ 1 400 €, alors que le prêt lui-même ne coûte aucun intérêt. Sur le même capital avec une cotisation calculée sur le capital initial, la note monte à 1 800 €.
Un seul contrat pour toutes les lignes, ou un par prêt ?
Rien n’impose d’assurer toutes les lignes chez le même assureur. Ce qui compte, c’est que chaque prêt soit couvert aux garanties exigées par son prêteur.
| Option | Avantage | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Contrat de la banque sur toutes les lignes | Un seul interlocuteur, aucune démarche | Tarif de groupe rarement le plus bas pour un jeune emprunteur |
| Un contrat externe sur toutes les lignes | Un seul contrat, garanties et tarif choisis | Le contrat doit mentionner chaque prêt avec son capital et sa durée |
| Contrats différents selon les lignes | Possible quand un prêteur impose son propre contrat | Vérifier qu’aucune ligne n’est oubliée et que les quotités sont cohérentes |
La délégation d’assurance s’applique à chaque crédit immobilier, PTZ compris : vous pouvez présenter un contrat externe pour le prêt principal comme pour le PTZ. La fiche standardisée d’information remise par la banque indique les garanties exigées, ligne par ligne si elles diffèrent.
Pour un primo-accédant de moins de 35 ans, non fumeur et en bonne santé, l’écart de tarif entre un contrat de groupe et un contrat individuel est souvent important, parce que le contrat de groupe mutualise des profils de tous âges. Sur un financement en plusieurs lignes, cet écart s’applique à chacune d’elles (voir assurer un prêt avant 35 ans).
Avec un différé, le PTZ se termine souvent après le prêt principal. Vérifiez que l’âge de fin des garanties du contrat couvre bien la date de la dernière échéance du PTZ, surtout si vous empruntez après 40 ans.
Quelle quotité sur le PTZ quand on achète à deux ?
La quotité est la part du capital couverte pour chaque emprunteur. Elle se fixe ligne par ligne : rien n’oblige à reprendre exactement celle du prêt principal.
Les banques demandent en général au moins 100 % au total sur chaque prêt, par exemple 50 % sur chaque tête. Beaucoup de couples choisissent une couverture plus large, jusqu’à 100 % sur chaque tête, pour que le survivant ou l’emprunteur valide n’ait plus rien à rembourser en cas de sinistre. Sur un PTZ, la question mérite d’être posée à part : le capital est plus faible, donc une quotité élevée coûte moins cher que sur le prêt principal.
Avec une couverture de 50 % sur chaque tête, le décès d’un emprunteur laisse 20 000 € de PTZ à rembourser par l’autre. À 100 % sur chaque tête, le PTZ est soldé. Avec un taux d’assurance de 0,10 % par personne sur le capital initial, passer de 50 % à 100 % pour les deux revient à 40 € de plus par an, soit 800 € sur 20 ans pour le couple.
Si les revenus du couple sont déséquilibrés, la répartition retenue sur le prêt principal (par exemple 70 % et 30 %) a souvent la même logique sur le PTZ. Une quotité différente sur une seule ligne doit répondre à un choix réfléchi, pas à un oubli lors de la souscription.
Le PTZ compte dans le seuil de 200 000 €
La loi Lemoine supprime le questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne, sur l’ensemble des crédits immobiliers en cours, et que le dernier prêt se termine avant vos 60 ans. Le PTZ est un crédit immobilier : sa part assurée s’ajoute à celle du prêt principal.
Avec un PTZ remboursé sur 20 ou 25 ans après différé, c’est souvent lui qui fixe la date de fin la plus tardive. Un emprunteur de 37 ans dont le PTZ s’achève à 62 ans perd donc le bénéfice de la suppression du questionnaire, même si son prêt principal se termine avant 60 ans.
Prêt principal de 180 000 €, PTZ de 50 000 €, prêt d’employeur de 20 000 € : 250 000 € au total. Assurés à 50 % chacun, les deux emprunteurs ont une part assurée de 125 000 € : sous le seuil, si tous les prêts finissent avant leurs 60 ans. Assurés à 100 % chacun, ils seraient à 250 000 € par tête.
Assurer le PTZ avec un contrat externe : les étapes
La délégation se prépare avant l’émission de l’offre de prêt : c’est le moment où l’on gagne le plus, et où la banque doit statuer rapidement.
- 1 Récupérer la fiche standardisée d’information
Elle liste les garanties exigées par la banque, pour le prêt principal et pour le PTZ, ainsi que les critères d’équivalence qu’elle applique.
- 2 Faire chiffrer toutes les lignes en même temps
Montant, durée, différé et quotité de chaque prêt : un devis qui oublie le différé du PTZ sous-estime la durée de couverture.
- 3 Remplir les formalités une seule fois
Questionnaire de santé si les seuils de la loi Lemoine sont dépassés ; les mêmes réponses valent pour toutes les lignes du contrat.
- 4 Déposer la demande de délégation à la banque
Avec les conditions générales et particulières du contrat. La banque dispose de dix jours ouvrés pour répondre, et tout refus doit être motivé.
- 5 Vérifier l’offre de prêt avant de l’accepter
Elle doit mentionner le contrat retenu sur chaque ligne et intégrer son coût dans le TAEG. Le délai de réflexion de dix jours s’applique ensuite.
- Faire assurer le prêt principal en délégation et laisser le PTZ au contrat de groupe par oubli.
- Déclarer une durée de PTZ sans le différé, ce qui laisse la fin du prêt non couverte.
- Choisir un âge de fin de garantie calé sur le prêt principal.
- Oublier qu’un prêt d’employeur peut avoir ses propres exigences d’assurance.
Changer l’assurance du PTZ en cours de prêt
Vous pouvez changer d’assurance à tout moment sur chaque ligne de prêt, PTZ compris, à garanties équivalentes. La demande de substitution doit viser expressément chaque prêt concerné. Lorsque le PTZ a un long différé, son assurance pèse plusieurs années à plein tarif : c’est souvent une ligne où l’économie est sous-estimée.
Si vous remboursez le PTZ par anticipation, par exemple lors d’une revente, son assurance s’arrête pour cette ligne seulement (voir l’assurance en cas de remboursement anticipé). Attention, la revente du logement ou l’arrêt de son occupation en résidence principale entraîne en principe le remboursement du PTZ : prévenez votre assureur une fois le prêt soldé.
Un prêt sans intérêts, mais pas sans assurance
La banque demande presque toujours d’assurer le PTZ comme le prêt principal. Vous pouvez choisir un autre contrat que le sien, sur une ou toutes les lignes. Vérifiez la date de fin la plus tardive et le cumul des parts assurées pour les seuils de la loi Lemoine.
