Une charge de l’emprunt, déductible comme les intérêts
En location nue, les revenus fonciers sont imposés sur les loyers diminués des charges payées pour le bien. Les primes d’assurance emprunteur en font partie.
L’administration range l’assurance emprunteur parmi les frais liés à l’emprunt qui a servi à acquérir, construire, réparer ou améliorer le logement loué. Elle se déduit donc dans les mêmes conditions que les intérêts du prêt. Service-public.fr cite d’ailleurs expressément les « primes d’assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc.) » parmi les principales charges déductibles des revenus fonciers.
- Ce qui est déductible
- Les cotisations réellement payées dans l’année, pour un prêt qui finance le bien loué.
- Ce qui ne l’est pas
- Les cotisations d’un prêt finançant votre résidence principale ou un bien que vous n’avez pas mis en location.
- Les justificatifs
- Rien à joindre à la déclaration, mais conservez l’échéancier ou l’attestation annuelle de l’assureur en cas de contrôle.
Location nue, meublée, micro ou réel : ce qui change
La déduction n’existe que lorsque vous déclarez vos charges réelles. Dans les régimes forfaitaires, l’abattement est censé couvrir toutes les charges.
| Situation | Assurance emprunteur déductible ? | Comment |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier (loyers ≤ 15 000 €/an) | Non | Abattement forfaitaire de 30 % qui couvre toutes les charges |
| Location nue, régime réel | Oui | Déclaration 2044, ligne 250, avec les intérêts et frais d’emprunt |
| Location meublée, micro-BIC | Non | Abattement forfaitaire sur les recettes |
| Location meublée, régime réel | Oui | Charge déduite du résultat de l’activité de location meublée |
| Résidence principale ou secondaire non louée | Non | Aucune déduction possible |
Les seuils des régimes micro et leur abattement sont fixés par la loi fiscale et peuvent évoluer : vérifiez-les chaque année sur impots.gouv.fr ou service-public.fr.
En location nue, le régime réel s’applique d’office au-delà de 15 000 € de loyers par an, et peut être choisi en dessous. L’option est intéressante lorsque vos charges, intérêts et assurance compris, dépassent 30 % des loyers : c’est fréquent les premières années d’un crédit.
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Où déclarer l’assurance emprunteur sur la 2044
Sur la déclaration des revenus fonciers n° 2044, l’assurance emprunteur se reporte avec les intérêts, sur la ligne des intérêts et frais d’emprunt.
- 1 Récupérer le montant payé dans l’année
Additionnez les cotisations d’assurance prélevées du 1er janvier au 31 décembre. La banque ou l’assureur délégué fournit en général un récapitulatif annuel.
- 2 Ne garder que la part du bien loué
Si le prêt finance aussi une partie non louée (un local occupé par vous, par exemple), seule la quote-part correspondant au logement loué est déductible.
- 3 Reporter ligne 250
Ajoutez la cotisation aux intérêts et aux frais d’emprunt de l’année, ligne 250 de la déclaration 2044.
- 4 Conserver les pièces
Gardez l’attestation, le tableau d’amortissement et le contrat pendant le délai de reprise de l’administration.
L’assurance propriétaire non occupant ou la garantie loyers impayés sont des primes d’assurance du bien, déclarées sur une autre ligne que l’assurance de prêt. Ne mélangez pas les deux : la ligne 250 concerne l’emprunt.
Déficit foncier : une limite pour les charges d’emprunt
Lorsque les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier. La part du déficit qui vient des charges autres que les intérêts d’emprunt peut s’imputer sur votre revenu global, dans la limite fixée par la loi. En revanche, la part qui provient des intérêts et frais d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des années suivantes.
L’assurance emprunteur, déclarée avec les intérêts, suit en pratique ce régime : elle réduit vos revenus fonciers, mais ne crée pas d’économie d’impôt immédiate sur vos salaires.
Charges de l’année : 3 400 € d’intérêts, 260 € d’assurance emprunteur, 900 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 300 € de frais de gestion. Au micro-foncier, le revenu imposable serait de 5 040 € (7 200 € moins 30 %). Au réel, il tombe à 1 740 € (7 200 € moins 5 460 €). L’option pour le réel, qui engage pour trois ans, est ici nettement plus favorable.
Déduire, c’est bien ; payer moins, c’est mieux
Une charge déductible reste une dépense : déduire 260 € d’assurance vous fait économiser l’impôt et les prélèvements sociaux sur 260 €, pas 260 €. Réduire la cotisation elle-même reste le levier le plus efficace. Sur un investissement locatif, la banque se contente souvent de garanties plus légères que pour une résidence principale : vérifiez ce qu’elle exige réellement, ajustez la quotité et comparez votre contrat à garanties équivalentes.
Déductible en location nue ou meublée au réel, jamais au forfait
Les cotisations d’assurance emprunteur d’un prêt finançant un bien loué se déduisent au régime réel, ligne 250 de la 2044 en location nue. Au micro-foncier ou au micro-BIC, l’abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges. Pour votre résidence principale, aucune déduction n’est possible.
