Comment fonctionne un prêt in fine
Un prêt in fine est un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois, à l’échéance. Entre-temps, l’emprunteur ne paie que les intérêts.
Crédit immobilier sans amortissement : les échéances ne contiennent que les intérêts (et l’assurance). Le capital emprunté est remboursé en totalité à la dernière échéance, souvent grâce à un placement constitué en parallèle et donné en garantie à la banque.
On le rencontre surtout en investissement locatif : les intérêts sont déductibles des loyers au régime réel, et l’épargne placée à côté travaille pendant la durée du prêt. Les banques le réservent en général à des emprunteurs disposant d’un patrimoine ou d’une épargne suffisante, et demandent souvent le nantissement d’un contrat d’assurance vie.
Ce placement nanti n’est pas une assurance emprunteur : il garantit le remboursement du capital à l’échéance, pas le décès ou l’invalidité de l’emprunteur en cours de route. Les deux se cumulent le plus souvent.
Pourquoi l’assurance d’un prêt in fine coûte plus cher
Sur un prêt amortissable, le capital garanti diminue chaque mois. Sur un prêt in fine, il reste au maximum jusqu’à la dernière échéance.
Que le contrat calcule la cotisation sur le capital initial ou sur le capital restant dû, le résultat est le même ici : les deux montants sont identiques pendant toute la durée. L’avantage habituel d’une cotisation sur capital restant dû, qui baisse au fil du prêt, disparaît (voir notre page sur le calcul de la cotisation).
| Prêt de 200 000 € sur 15 ans | Capital moyen assuré | Cotisation annuelle (taux 0,20 %) | Coût sur 15 ans |
|---|---|---|---|
| Amortissable, cotisation sur capital restant dû | ≈ 105 000 € | de 400 € la 1re année à quelques dizaines d’euros la dernière | ≈ 3 200 € |
| In fine | 200 000 € | 400 € chaque année | 6 000 € |
Ordres de grandeur, taux d’assurance identique pour la comparaison. Le taux réel dépend de l’âge, du profil et des garanties.
Sur un prêt in fine, un écart de taux de quelques centièmes se multiplie par un capital qui ne baisse jamais. Comparez le coût total en euros sur la durée du prêt, pas le seul taux affiché.
Combien coûte l’assurance de votre prêt in fine ?
Indiquez le capital, la durée et vos profils : on chiffre le coût total sur toute la durée, avec les garanties exigées par la banque.
- Coût total en euros
- Garanties ajustées
Quelles garanties pour un prêt in fine
Le risque principal pour la banque est le décès de l’emprunteur avant l’échéance, avec tout le capital encore dû.
- Décès et PTIA
- Toujours exigées : en cas de sinistre, l’assureur verse le capital garanti, soit la totalité de la quotité du prêt.
- Invalidité (IPT, IPP)
- Souvent demandée en complément ; elle prend en charge les échéances, donc ici les seuls intérêts, ou le capital selon le contrat.
- Arrêt de travail (ITT)
- Elle rembourse les échéances pendant l’arrêt, c’est-à-dire les intérêts : l’enjeu financier est plus faible que sur un prêt amortissable.
- Perte d’emploi
- Rarement pertinente sur un investissement financé par les loyers ; facultative.
La banque fixe la liste des garanties dans sa fiche standardisée d’information. C’est elle qui sert de référence pour une équivalence de garanties si vous choisissez un autre assureur. Sur un investissement locatif, il est fréquent que la banque se contente du décès, de la PTIA et de l’invalidité : demandez-le avant de payer une garantie arrêt de travail qui ne vous apporterait que peu.
Questionnaire de santé : le capital in fine compte en entier
Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne, tous prêts immobiliers confondus, et que le dernier prêt se termine avant les 60 ans de l’assuré. Un prêt in fine pèse pour son capital total dans ce calcul, puisqu’il n’est jamais amorti avant l’échéance.
Deux leviers peuvent faire passer sous le seuil : la quotité lorsqu’on emprunte à deux, et la durée. Au-dessus, l’assureur peut demander un questionnaire, voire des examens selon le capital et l’âge.
Un couple de 45 ans finance un immeuble avec un prêt in fine de 300 000 € sur 12 ans, assuré à 50 % chacun. La part assurée est de 150 000 € par tête et le prêt se termine à 57 ans : pas de questionnaire de santé. Assuré à 100 % chacun, chacun dépasserait les 200 000 €.
Changer l’assurance d’un prêt in fine en cours de route
Un prêt in fine souscrit par un particulier reste un crédit immobilier : vous pouvez changer d’assurance à tout moment, à condition de présenter un contrat aux garanties équivalentes. Comme le capital ne baisse pas, l’économie possible ne diminue pas avec le temps : un changement fait à mi-parcours garde le même enjeu annuel qu’au début.
Attention en revanche à l’âge : un changement tardif se fait sur votre âge du moment, et peut faire revenir le questionnaire de santé si la part assurée dépasse 200 000 € ou si le prêt se termine après vos 60 ans.
Un capital qui ne baisse pas, une assurance à comparer de près
Sur un prêt in fine, l’assurance couvre tout le capital jusqu’au bout et coûte donc plus cher qu’un prêt amortissable. Concentrez-vous sur le décès, la PTIA et l’invalidité, vérifiez ce que la banque exige vraiment, et comparez le coût total en euros.
